購(gòu)房是老百姓最關(guān)注的話題之一，但房屋買賣這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。近日，海南省?？谑兄屑?jí)人民法院審理了一起因“一房二賣”引發(fā)的買賣合同糾紛案，認(rèn)定售房者構(gòu)成根本違約，判決其雙倍返還定金并賠償中介費(fèi)等損失。
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案件詳情：市民支付10萬元購(gòu)房定金卻遭遇“一房二賣”
2024年11月，?？谑忻窳耗惩ㄟ^某房產(chǎn)中介公司，看中了位于秀英區(qū)某小區(qū)的一套197.65平方米的房屋。經(jīng)中介撮合，梁某與男房主陶某簽訂了《房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)360萬元。按照合同約定，梁某當(dāng)日向陶某支付了10萬元購(gòu)房定金，陶某也出具了《定金收據(jù)》予以確認(rèn)。
支付定金后，梁某積極履行合同義務(wù)，向銀行申請(qǐng)了購(gòu)房貸款，并與中介公司簽訂了《中介及交易服務(wù)合同》，支付了5.4萬元中介服務(wù)費(fèi)。然而，就在梁某等待辦理過戶手續(xù)期間，意外情況發(fā)生了。
2024年12月初，陶某突然向梁某表示“約定的房屋買賣價(jià)格太低”，暗示想要解除合同。梁某明確表示不同意解除，要求繼續(xù)履行合同。但讓梁某沒想到的是，陶某在未通知他的情況下，已于12月12日將該套房屋出售給案外人，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記。陶某通過銀行轉(zhuǎn)賬向梁某退還了10萬元定金，但拒絕承擔(dān)其他違約責(zé)任。
梁某認(rèn)為，陶某的行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金并賠償損失，于是將陶某訴至?？谑行阌^(qū)人民法院。
法院判決：陶某“一房二賣”構(gòu)成根本違約
庭審中，梁某表示，陶某收取定金時(shí)出具了《定金收據(jù)》，對(duì)定金性質(zhì)有明確認(rèn)知。陶某“一房二賣”的行為構(gòu)成根本違約，理應(yīng)適用定金罰則。陶某辯稱，雙方在合同中并未明確約定定金的性質(zhì)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，未約定定金性質(zhì)的，不應(yīng)適用定金罰則。其已返還10萬元定金，不應(yīng)再承擔(dān)雙倍返還責(zé)任。
秀英法院經(jīng)審理認(rèn)為，梁某、陶某及中介公司簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。梁某依約支付定金并申請(qǐng)貸款，已履行合同義務(wù)。陶某在未通知其他合同方的情況下，擅自將房屋出售給案外人并辦理過戶，其行為存在主觀惡意，違反誠(chéng)信原則，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成根本違約。
法院認(rèn)為，合同第三條、第七條對(duì)定金性質(zhì)及違約責(zé)任有明確約定，陶某收取定金時(shí)出具收據(jù)，對(duì)定金性質(zhì)有明確認(rèn)知。陶某“一房二賣”導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。陶某已返還10萬元，還應(yīng)返還剩余10萬元。關(guān)于中介費(fèi)，法院認(rèn)為梁某支付中介費(fèi)是履行自身義務(wù)，但考慮到中介公司未完全履行服務(wù)義務(wù)，酌定陶某承擔(dān)50%的中介費(fèi)損失即2.7萬元。
秀英法院判決解除《房屋買賣合同》；陶某向梁某返還購(gòu)房定金10萬元；賠償中介服務(wù)費(fèi)2.7萬元。陶某不服判決，向海口市中級(jí)人民法院提起上訴。
?？谥性航?jīng)審理認(rèn)為，合同明確約定定金性質(zhì)及違約責(zé)任，陶某收取定金時(shí)出具收據(jù)，對(duì)定金性質(zhì)有明確認(rèn)知。陶某“一房二賣”構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。判決駁回上訴，維持一審原判。
律師說法：合同未明確但能認(rèn)定定金性質(zhì)，可適用定金罰則
針對(duì)該案，海南終確律師事務(wù)所律師胡亞男表示，根據(jù)民法典第五百八十七條規(guī)定，適用定金罰則主張雙倍返還定金需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是雙方明確約定了定金性質(zhì)；二是定金已實(shí)際交付；三是一方根本違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。該案中，合同明確約定“購(gòu)房定金”，陶某出具收據(jù)確認(rèn)，且“一房二賣”導(dǎo)致合同無法履行，完全符合定金罰則適用條件。即使合同未明確使用“定金”二字，但根據(jù)合同條款、履行情況等綜合判斷，能夠認(rèn)定定金性質(zhì)的，法院也會(huì)支持適用定金罰則。
胡亞男解釋，合同明確約定違約方需承擔(dān)守約方因維權(quán)產(chǎn)生的合理費(fèi)用，包括律師費(fèi)、中介費(fèi)等，這種約定是有效的。但需要注意的是，守約方主張的費(fèi)用必須是實(shí)際發(fā)生、合理且必要的。該案中，法院對(duì)中介費(fèi)進(jìn)行了酌減，體現(xiàn)了公平原則。購(gòu)房者在支付中介費(fèi)時(shí)，如果明知合同可能無法履行，仍全額支付，可能被認(rèn)定為自行擴(kuò)大損失。建議購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)違約跡象時(shí)，及時(shí)與中介溝通，暫停支付后續(xù)費(fèi)用。
胡亞男提醒，購(gòu)房者在房屋交易中應(yīng)簽訂規(guī)范的買賣合同，明確約定定金性質(zhì)、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款；及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案，防止“一房二賣”；發(fā)現(xiàn)違約跡象時(shí)，及時(shí)固定證據(jù)，必要時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；及時(shí)尋求專業(yè)法律幫助，避免錯(cuò)過維權(quán)時(shí)機(jī)。（王?。?/p>
